Contratos de habitación 2026: qué cambia con la nueva regulación

Actualizado el 22 de agosto de 2026

Lo que pasa ahora mismo, en tres frases

El alquiler de una habitación en España ha vivido veinte años en tierra de nadie: ni arrendamiento de vivienda de la LAU ni arrendamiento de temporada del todo, sino lo que cada juzgado decidiera. El Gobierno quiere cerrar esa puerta y meter las habitaciones dentro de la LAU con plazos y prórrogas propias. El decreto se aplazó a septiembre por falta de apoyos parlamentarios, así que hoy sigues firmando con las reglas de siempre — pero con la certeza de que van a cambiar y sin saber la fecha.

Cataluña ya no espera: allí la regulación del alquiler de habitaciones (Ley 11/2025) está en vigor desde el 1 de enero de 2026. Si gestionas en Barcelona o Girona, esto ya no es una previsión, es tu presente.

Qué cambiaría cuando el decreto salga

Lo que se ha publicado del borrador apunta a cuatro cosas. Conviene leerlas como dirección, no como texto legal cerrado:

Plazos largos. Los contratos de habitación pasarían a tener prórroga obligatoria hasta cinco años, y siete si el arrendador es una persona jurídica. Es el punto que más cambia tu negocio: un contrato de habitación de nueve meses para un estudiante deja de ser un contrato de nueve meses.

Tope a la suma de rentas en zonas tensionadas. La idea es que la suma de lo que cobras por todas las habitaciones de un piso no pueda superar lo que cobrarías por el piso entero. Es la respuesta directa a la práctica de trocear un piso para saltarse el índice de precios.

Causas tasadas para no renovar. Se acaba el "no te renuevo porque no".

Formalidades. Más obligación de poner por escrito lo que hoy se pacta de palabra: qué zonas comunes se usan, qué gastos se reparten y cómo.

Y un aviso que ahorra confusiones: el Registro Único de arrendamientos de corta duración fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026. Si alguien te vende un servicio para inscribirte en él, pregunta dos veces.

Las ocho cláusulas que tienes que revisar hoy

Esto sí puedes hacerlo esta semana, y ninguna de las ocho se va a estropear cuando salga el decreto.

1. Cómo calificas el contrato. Es la cláusula que decide todas las demás. Di expresamente que lo que se cede es el uso de una habitación concreta más el uso compartido y no exclusivo de las zonas comunes, y que el inquilino no adquiere el uso privativo de la vivienda. Sin eso, un juez puede leer tu contrato como un arrendamiento de vivienda con todo lo que arrastra.

2. La duración y la prórroga. Escribe la fecha de fin y el régimen de prórroga con letras, no con una remisión genérica a "lo que diga la ley". Cuando la ley cambie sabrás exactamente qué párrafo tocar.

3. Qué zonas comunes se usan y cuáles no. Cocina, baño, salón, terraza, trastero, plaza de garaje. Lo que no está escrito se discute.

4. El reparto de gastos. Es la fuente número uno de broncas y la más fácil de cerrar: di qué suministros entran en la renta, cuáles se reparten, con qué criterio y qué pasa cuando alguien entra o sale a mitad de mes. El prorrateo por días de estancia es la fórmula que nadie discute porque se puede comprobar.

5. La fianza y el inventario. Una fianza sin inventario de entrada es una fianza que vas a devolver entera o vas a pelear en un juzgado. Inventario con foto, firmado al entrar y al salir, con fecha y hora.

6. Las normas de convivencia. Silencio, visitas, fumar, mascotas, uso de cocina y limpieza de zonas comunes. Como anexo, no como discurso: lo que se pacta antes no se negocia después a gritos en el pasillo.

7. Cómo se comunican las partes. Un correo y un teléfono declarados, y que las notificaciones enviadas ahí se tengan por hechas.

8. Protección de datos. Estás tratando el DNI, el teléfono y a veces la nómina de una persona. Di quién es el responsable, para qué los usas y cuánto los guardas.

Lo que no haría

Reescribir todos tus contratos ahora. El decreto no está aprobado. Rehacer la plantilla dos veces cuesta el doble.

Firmar contratos de habitación de nueve meses sin cláusula de revisión. Si el decreto sale en septiembre con prórroga de cinco años, quieres tener escrito de antemano qué pasa.

Copiar un modelo de internet sin mirar la fecha. La mitad de los modelos que salen en Google se escribieron antes de la ley de vivienda y no se han vuelto a tocar.

Qué puedes dejar listo esta semana

Revisa las ocho cláusulas de arriba en tu plantilla actual. Monta el inventario de entrada con foto en los pisos donde no lo tengas. Y escribe de una vez el criterio de reparto de gastos, que es lo que te va a ahorrar más horas.